Comprar um imóvel usado costuma envolver critérios como localização, preço e estado de conservação. No entanto, existe uma camada da negociação que não aparece durante a visita: a situação jurídica e documental do imóvel, dos proprietários e do próprio negócio. É justamente nessa camada que costumam estar os riscos mais difíceis de reverter depois que a compra já foi concluída.
Abaixo, reunimos seis riscos jurídicos comuns na compra de imóveis usados e por que vale a pena investigá-los antes de assinar o contrato.
1. Comprar de quem não poderia vender sozinho
Nem sempre quem aparece como proprietário é o único titular do imóvel. Em casos de herança, por exemplo, um herdeiro pode não deter a totalidade da propriedade e, dependendo da situação, outros herdeiros, titulares de direitos ou até mesmo o cônjuge também precisam participar da venda para que ela seja válida. Antes de pagar, é preciso investigar se quem está vendendo realmente pode vender.
2. O imóvel ter problemas no registro
A matrícula atualizada pode revelar informações que não aparecem durante a visita ao imóvel: penhora, indisponibilidade, hipoteca, outros ônus ou até situações mais graves que podem comprometer a negociação. Por isso, analisar a matrícula atualizada e entender exatamente o que está registrado sobre aquele imóvel é uma etapa que não deve ser pulada.
3. Dívidas vinculadas ao imóvel
IPTU, condomínio e outras obrigações relacionadas ao próprio imóvel precisam ser investigadas antes da compra. Isso porque determinadas dívidas têm natureza vinculada ao bem e podem acompanhar o imóvel mesmo depois da venda. Ou seja: comprar o imóvel não significa, necessariamente, deixar para trás tudo o que estava relacionado a ele.
4. A situação do vendedor colocar a compra em risco
Não basta investigar o imóvel: também é preciso avaliar quem está vendendo, e em alguns casos até os proprietários anteriores. Se o vendedor tem dívidas ou processos anteriores à venda, a negociação pode levantar questões como fraude à execução ou fraude contra credores. Em determinados casos, isso pode colocar o comprador diante do risco de perder o imóvel no futuro.
5. O imóvel não corresponder ao que está nos documentos
A construção existente no imóvel pode não corresponder ao que consta na matrícula: uma ampliação nunca averbada, uma área física diferente da registrada ou pendências cadastrais ainda não regularizadas são situações comuns. O imóvel real precisa ser comparado ao imóvel que existe nos documentos e, quando necessário, as devidas atualizações precisam ser feitas antes da negociação seguir adiante.
6. Descobrir tudo isso depois de já ter comprado
Esta é, talvez, a pior das hipóteses: identificar esses problemas somente após a assinatura do contrato, o pagamento e a posse do imóvel. Antes da compra, ainda é possível identificar os riscos e avaliar se aquela negociação realmente faz sentido. Depois, resolver a situação tende a ser muito mais complexo, caro e, em alguns casos, perigoso para o patrimônio do comprador.
O papel da due diligence imobiliária
É para identificar esses riscos com antecedência que existe a due diligence imobiliária: uma análise cuidadosa que considera o imóvel, os proprietários, os documentos, a origem da propriedade e os riscos envolvidos na negociação.
Vale destacar que corretor, banco e advogado têm papéis diferentes e complementares nesse processo: nenhum deles substitui o outro. Enquanto o corretor conduz a negociação e o banco avalia o imóvel para fins de financiamento, é a due diligence jurídica que aprofunda a investigação para identificar riscos, entender o que pode ser ajustado e dar mais segurança à decisão de compra.
Antes de comprar um imóvel usado, vale buscar orientação jurídica especializada para conduzir essa investigação. Saber exatamente o que você está comprando é o que separa uma negociação segura de um problema que só aparece depois que já não há mais volta.
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