Saber como comprar um imóvel com segurança vai muito além de gostar da localização, negociar o preço e assinar o contrato. Uma compra segura começa bem antes da assinatura.
Como advogada, recomendo três cuidados que devem vir antes de qualquer sinal ou contrato. Eles ajudam a identificar riscos enquanto ainda é possível negociar, corrigir o problema ou desistir do negócio.
Neste artigo, você vai ver:
- como conferir a matrícula do imóvel;
- como verificar dívidas e pendências ligadas ao bem;
- por que investigar o histórico de quem está vendendo.
1. Confira a matrícula do imóvel
A matrícula é o documento do Cartório de Registro de Imóveis que reúne a história jurídica do bem. É nela que você verifica quem é o proprietário e encontra informações importantes sobre o imóvel.
Ao analisá-la, confira:
- se quem está vendendo realmente consta como proprietário;
- se a construção está devidamente averbada, isto é, registrada na matrícula;
- se existem ônus, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou usufruto;
- se há restrições ou outras irregularidades registradas.
Peça uma certidão atualizada da matrícula, emitida pelo cartório competente. Cópias antigas ou fotos do documento não mostram a situação atual do imóvel.
Imóvel construído ou ampliado sem averbação, por exemplo, pode trazer dificuldades para financiamento e para uma futura revenda. Se a área ou as benfeitorias da matrícula não correspondem ao que existe na prática, esclareça isso antes de fechar o negócio.
2. Verifique dívidas e pendências relacionadas ao imóvel
Algumas dívidas acompanham o imóvel e podem trazer consequências para quem está adquirindo o bem. Por isso, consulte as certidões e os documentos pertinentes antes de pagar qualquer valor.
Os débitos mais comuns são:
- IPTU: impostos atrasados podem ser cobrados em relação ao imóvel.
- Condomínio: em regra, a dívida condominial está ligada ao imóvel, e o novo proprietário pode ser cobrado por ela.
- Outras obrigações: taxas de associações de moradores, contribuições aprovadas em assembleia e obras já deliberadas.
Peça a certidão de débitos do IPTU, a declaração de quitação emitida pelo condomínio ou pela administradora e a certidão da matrícula, que mostra eventuais ônus registrados.
O objetivo é simples: saber exatamente o que você está comprando e quanto pode custar regularizar o que estiver pendente.
3. Investigue quem está vendendo o imóvel
Não basta analisar apenas o bem. A situação de quem vende também influencia a segurança da compra. Um vendedor com muitas dívidas ou processos pode ter o imóvel alcançado para pagar credores, e a venda pode ser questionada na Justiça.
Por isso, vale buscar informações sobre os vendedores, como:
- certidões de distribuidores cíveis, da Justiça Estadual, Federal e da Justiça do Trabalho;
- certidões de protesto e certidões fiscais;
- a situação conjugal e a necessidade de autorização do cônjuge;
- no caso de empresa vendedora, a situação da empresa e de seus sócios.
Dependendo do caso, a análise pode alcançar antigos proprietários e toda a cadeia de transmissões do imóvel, incluindo vendas anteriores, heranças e procurações.
Essa investigação não significa desconfiar de todo mundo. Significa reduzir a chance de descobrir um problema só depois de ter pago pelo imóvel.
Checklist para comprar um imóvel com segurança
Use esta lista antes de assinar qualquer documento ou pagar sinal:
- Certidão atualizada da matrícula, confirmando o proprietário
- Construção averbada e compatível com o que existe na prática
- Ônus, restrições e irregularidades na matrícula analisados
- Certidão de débitos do IPTU
- Declaração de quitação do condomínio
- Certidões em nome dos vendedores
- Situação conjugal dos vendedores verificada
- Histórico de antigos proprietários analisado, quando necessário
- Contrato revisado por um advogado de confiança
Perguntas frequentes
Quais documentos pedir antes de comprar um imóvel?
Os principais são a certidão atualizada da matrícula, a certidão de débitos do IPTU, a declaração de quitação do condomínio, as certidões em nome dos vendedores e os documentos pessoais com a situação conjugal de cada um. Cada caso pode exigir documentos adicionais.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
A lei, em regra, não exige advogado na compra e venda. Mesmo assim, a análise jurídica antes da assinatura ajuda a identificar riscos que normalmente não aparecem à primeira vista.
O que significa construção averbada?
Significa que a construção ou a ampliação foi registrada na matrícula do imóvel. Quando isso não acontece, o registro não reflete o que existe de fato, o que pode gerar problemas na hora de financiar ou vender.
Quando devo fazer essa análise?
Antes de assinar contrato, pagar sinal ou assumir qualquer compromisso. Depois que o dinheiro sai, corrigir um problema costuma ser mais difícil e mais caro.
Conclusão
Comprar um imóvel vai muito além de gostar da localização, negociar o preço e assinar o contrato. Conferir a matrícula, verificar dívidas e pendências e investigar o histórico dos vendedores são passos que protegem o seu patrimônio antes que o dinheiro saia da sua conta.
Uma irregularidade documental, uma dívida ou uma situação jurídica envolvendo os vendedores pode trazer complicações que poderiam ter sido identificadas antes da compra.
E atenção: essa análise vai muito além de simplesmente emitir certidões ou consultar documentos. É preciso saber interpretar as informações, cruzar os dados e compreender quais riscos podem comprometer a negociação.
É por isso que a orientação de um profissional especializado é imprescindível antes de concluir a compra. Uma análise jurídica prévia permite identificar possíveis problemas e avaliar os cuidados necessários para aquela aquisição. Se você está planejando comprar um imóvel, converse com um advogado de confiança antes de assinar ou pagar sinal.
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