É comum que pais, ao longo da vida, queiram organizar seu patrimônio e facilitar o futuro dos filhos. Em muitos casos, essa intenção se materializa na transferência de um imóvel para apenas um deles, por meio de uma suposta compra e venda. À primeira vista, o caminho parece simples: faz-se uma escritura, registra-se no cartório e o assunto estaria resolvido. Mas a realidade jurídica é bem diferente e, muitas vezes, mais perigosa do que se imagina.

A venda de imóvel entre pai e filho pode, sim, ser anulada pela Justiça quando realizada de forma inadequada ou com a intenção de prejudicar outros herdeiros. E esse tipo de situação tem sido cada vez mais discutido nos tribunais, como por exemplo no processo 1000360-65.2021.8.11.0044 do Tribunal de Justiça do Distrito Federal.

Por que a venda de pai para filho exige cuidados especiais?

O Direito das Sucessões parte de um princípio fundamental: a proteção da legítima. Em termos simples, isso significa que a lei reserva uma parte do patrimônio para os herdeiros necessários, como os filhos, impedindo que um deles seja favorecido de forma irregular em detrimento dos demais.

• Falamos um pouco mais sobre esse tema, explicando a definição de legítima no artigo: “Posso doar um imóvel para um filho e deixar os outros de fora?”

Por esse motivo, a legislação impõe regras específicas quando a negociação envolve ascendentes e descendentes. Não se trata de impedir a transferência de bens, mas de garantir que ela seja feita com transparência, equilíbrio e respeito aos direitos de todos os envolvidos.

Quando esses cuidados não são observados, o negócio passa a correr um risco sério de invalidação.

Quando a Justiça pode anular a compra e venda entre pai e filho?

A anulação costuma ocorrer quando o Judiciário identifica que a venda foi apenas uma aparência formal, escondendo, na verdade, uma doação disfarçada ou uma tentativa de burlar a futura partilha da herança.

Alguns sinais costumam chamar a atenção dos tribunais:

• O valor do imóvel é muito inferior ao praticado no mercado;
• Não há comprovação efetiva do pagamento do preço;
• Os demais herdeiros não consentiram com a transação;
• Fica evidente a intenção de favorecer um filho específico, violando a legítima.

Nessas situações, a Justiça pode reconhecer que o contrato não refletiu a realidade dos fatos. E, quando isso acontece, o resultado costuma ser duro: o negócio é anulado, muitas vezes anos depois de ter sido formalizado, inclusive após o falecimento do pai.

O problema não é transferir patrimônio: é usar atalhos

Muitas famílias acreditam que estão “resolvendo tudo em vida” quando, na prática, estão apenas empurrando um problema para o futuro. O que parece uma solução rápida hoje pode se transformar em um processo judicial longo, caro e emocionalmente desgastante amanhã.

Planejar a sucessão é plenamente legítimo e legal. No entanto, o planejamento deve ser feito sob a supervisão de um profissional para evitar problemas. Muitas vezes, a família tenta resolver sozinha esse problema e, falando o português correto, “mete os pés pelas mãos”.

O patrimônio não aceita atalhos. A tentativa de mascarar uma doação como compra e venda, além de juridicamente frágil, costuma gerar conflitos familiares profundos e quebra de confiança entre os herdeiros. Se a intenção é prestigiar um herdeiro, é possível fazê-lo, utilizando os mecanismos corretos.

Planejar corretamente não significa esconder bens ou criar estruturas artificiais. Significa compreender os limites da lei e fazer escolhas conscientes, que resistam ao tempo e ao olhar do Judiciário.

Existe uma forma segura de transferir um imóvel para um filho?

Sim, existe, mas ela passa necessariamente por orientação jurídica especializada.

Dependendo do caso, pode ser mais adequado utilizar instrumentos próprios do planejamento sucessório, como a doação formal, o testamento ou outras estratégias patrimoniais, sempre respeitando a legítima e os direitos dos demais herdeiros.

Cada família possui uma realidade diferente, e soluções genéricas costumam ser o maior erro nesse tipo de decisão. O que funciona para uma pessoa pode ser completamente inadequado para outra.

Conclusão: planejamento evita conflitos e protege o legado familiar

A venda de imóvel entre pai e filho não é, por si só, ilegal. O problema surge quando ela é utilizada para fins que a lei não permite, especialmente para prejudicar herdeiros ou fraudar a partilha futura.

Organizar o patrimônio em vida é um gesto de cuidado. Mas esse cuidado só cumpre seu propósito quando é feito com clareza, legalidade e responsabilidade.

Antes de assinar qualquer escritura, vale sempre lembrar: no Direito das Sucessões, prevenir é muito mais barato (e humano) do que remediar. Não hesite em procurar o planejamento ideal para sua família.