Quando uma herança envolve um imóvel, é comum que um dos herdeiros passe a utilizá-lo de forma exclusiva, enquanto os demais permanecem fora da posse direta do bem. À primeira vista, essa situação parece simples, quase intuitiva: afinal, o imóvel pertence a todos. Mas, juridicamente, esse cenário exige atenção, e pode gerar consequências importantes para ambos os lados. E é muito comum que a família se pergunte: quem mora na casa de herança tem que pagar aluguel?
Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo reforçou um ponto que ainda causa surpresa em muitas famílias: o herdeiro que utiliza o imóvel de forma exclusiva pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro herdeiro, mesmo antes da conclusão do inventário.
O que diz a Justiça sobre o uso exclusivo de imóvel herdado?
No julgamento do processo nº 1004352-61.2024.8.26.0157, o TJSP analisou a situação de dois irmãos que herdaram um imóvel. Após o falecimento do pai, um deles passou a residir sozinho no bem, sem qualquer ajuste formal com a irmã.
O tribunal reconheceu que, desde o momento da morte, a herança se transmite automaticamente aos herdeiros, formando um condomínio hereditário. Isso significa que todos passam a ser coproprietários do bem, ainda que o inventário não tenha sido iniciado ou concluído.
Dessa forma, quando apenas um herdeiro utiliza o imóvel, impedindo o outro de exercer o mesmo direito, há desequilíbrio na relação, e esse uso exclusivo pode gerar o dever de indenização, geralmente na forma de aluguel proporcional.
“Mas o imóvel também é meu”: por que isso não afasta o aluguel?
Esse é um dos argumentos mais comuns em atendimentos jurídicos. E a resposta é simples: ser herdeiro não autoriza o uso exclusivo do bem sem compensação aos demais.
Enquanto o imóvel pertence a todos, nenhum herdeiro pode se beneficiar sozinho dele sem que haja:
- concordância expressa dos demais, ou
- compensação financeira pelo uso exclusivo.
A lógica é a mesma aplicada a qualquer condomínio: quem ocupa o bem sozinho precisa indenizar os demais coproprietários pela perda do uso.
O outro lado da história: o risco silencioso para quem não mora no imóvel
Aqui está um ponto ainda menos falado, e extremamente relevante.
O herdeiro que não mora no imóvel também precisa agir com cautela. Quando ele aceita passivamente a ocupação exclusiva do outro, sem cobrar aluguel ou formalizar um acordo de uso, pode acabar criando um problema ainda maior no futuro.
Com o passar do tempo, dependendo das circunstâncias, o herdeiro que reside no imóvel pode alegar:
- posse exclusiva,
- animus domini (intenção de dono),
- ausência de oposição dos demais.
Em determinados contextos, isso pode fundamentar um pedido de usucapião, especialmente se houver longo período de inércia e ausência de qualquer manifestação formal dos coproprietários, ou seja, dos outros herdeiros.
Ou seja: o “depois a gente resolve” pode custar caro.
Formalizar não é brigar: é proteger
Muitas famílias evitam tratar desse tipo de assunto por receio de conflitos. No entanto, formalizar o uso do imóvel não é sinônimo de litígio, mas de organização e segurança jurídica.
Estabelecer:
- pagamento de aluguel,
- contrato de comodato,
- acordo escrito sobre o uso do bem,
é uma forma de proteger ambos os herdeiros, evitar interpretações equivocadas e impedir que o tempo gere efeitos jurídicos indesejados.
Inventário não suspende direitos e deveres
Outro ponto importante reforçado pela decisão do TJSP é que a ausência de inventário não suspende as regras da copropriedade. A herança existe juridicamente desde o falecimento, e os deveres decorrentes dela também.
A demora em iniciar o inventário não legitima o uso exclusivo do bem nem impede a cobrança de aluguel. Pelo contrário: pode agravar conflitos e dificultar soluções futuras.
O que essa situação nos ensina?
Casos como esse deixam claro que, no Direito das Sucessões, o problema raramente está na lei. Ele costuma surgir na falta de informação, de diálogo e de orientação jurídica no momento certo.
Organizar o uso dos bens herdados, mesmo em famílias harmoniosas, é uma forma de cuidado com o patrimônio e com as relações familiares. Saiba mais aqui.