O que o contrato de compra e venda realmente significa

Assinar um contrato e pagar por um imóvel é um grande passo. Mas o que nem todo mundo sabe é que ter um contrato de compra e venda não é o mesmo que ser dono do imóvel.

O contrato particular de compra e venda é o documento que formaliza o acordo entre comprador e vendedor, mostrando que houve consenso sobre preço, pagamento e condições.
Porém, ele não transfere a propriedade. Essa mudança só acontece com a escritura pública registrada no cartório de imóveis.

Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere entre vivos “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Em resumo:

• O contrato representa a intenção de comprar e vender;
• A escritura pública formaliza o negócio;
• E o registro no cartório de imóveis é o que efetivamente transfere a propriedade, dando ciência inclusive a terceiros.

Sem o registro, o imóvel continua no nome do antigo dono, mesmo que o comprador já tenha pago e more no local há anos.

Os riscos de não registrar o imóvel

É comum que, por falta de informação ou para economizar ou apenas por ter deixado para depois e nunca finalizado, o comprador fique apenas com o contrato em mãos.
Mas isso pode gerar sérias consequências, como:

• Dificuldade para vender, financiar ou transferir o imóvel no futuro;
• Risco de o vendedor negociar o mesmo imóvel novamente;
• Impossibilidade de usar o imóvel como garantia em financiamentos;
• Perda do bem em casos de dívidas ou falecimento do vendedor.

Além disso, imóveis sem registro complicam inventários, partilhas e planejamentos sucessórios, especialmente em famílias com patrimônio mais amplo.

Só tenho o contrato: posso regularizar o imóvel?

Em muitos casos, sim.
Se o comprador tem a posse do imóvel de forma contínua, pacífica e com intenção de dono, pode buscar a regularização pela usucapião, um procedimento judicial ou extrajudicial que reconhece a propriedade com base na posse prolongada. Mas, claro, isso depende de provas.

O contrato de compra e venda pode servir como prova da boa-fé e da origem da posse, mas ele não substitui o registro.
Por isso, é preciso comprovar o tempo e as condições da posse, que variam conforme o tipo de usucapião (ordinária, extraordinária, familiar, entre outras).

Quando possível, o caminho mais rápido e seguro é formalizar a escritura e registrar o imóvel, evitando disputas e garantindo proteção jurídica. No entanto, dependendo de quanto tempo passou e das circunstâncias, o registro seguindo o caminho normal fica impossibilitado, e é aí que a usucapião pode servir perfeitamente.

A importância de agir preventivamente

Regularizar o imóvel não é só resolver uma burocracia: é uma forma de proteger o patrimônio e evitar dores de cabeça no futuro.
Com o registro em ordem, o imóvel se torna um bem realmente seu, livre de dúvidas e riscos, sem falar na valorização: o imóvel irregular perde cerca de 30% de seu valor de mercado.

E há outro ponto importante: o custo de regularizar preventivamente é sempre menor do que o custo de resolver depois, quando o problema já existe.

Antes de comprar, vender ou investir em imóveis, é essencial contar com orientação jurídica especializada.
O advogado imobiliário analisa documentos, verifica riscos e garante que o negócio seja seguro para todas as partes.

Conclusão

O contrato de compra e venda é um passo importante, mas não transfere a propriedade do imóvel.
A verdadeira segurança vem com a escritura pública e o registro no cartório de imóveis.

Se o seu imóvel ainda não foi regularizado, há soluções, como o registro formal ou, em alguns casos, a usucapião, que podem garantir sua tranquilidade jurídica.

📍 Regularizar é mais do que cumprir uma formalidade — é proteger o que foi conquistado com tanto esforço.